29 апреля 2010 г.

Высшие суды - Верховный и арбитражный - решили объяснить, кто в доме хозяин, с юридической точки зрения.

Вы построили на своем участке сарай без разрешения? Сосед по подъезду затеял ремонт, из-за которого может рухнуть весь дом? Во дворе вашей многоэтажки сносят детскую площадку? Именно суд способен решить вашу проблему. Но, увы, законы сложны и порой расплывчаты, а право собственности в нашей стране появилось лишь двадцать лет назад. Поэтому собственники часто попадают в непонятные ситуации, а суды порой сами не могут разобраться, кто прав, кто нет.

Чтобы такого не происходило, судам желательно выработать единую практику. Их решения должны быть предсказуемы и справедливы. Поэтому Верховный и Высший арбитражный суды подготовили проект совместного постановления пленумов о вопросах вокруг собственности.

Типичный пример из нашей жизни: люди купили квартиры в многоэтажном доме, а земля под ним принадлежит кому-то другому, и юридический хозяин земли начинал творить на ней нечто ужасное для жильцов. Люди в мантиях в такой ситуации, как правило, отказывали жильцам домов в исках. Мол, земля не ваша, отдыхайте.

Высшие суды рассудили иначе: люди могут требовать защиты своих прав, даже если их нарушают на де-юре чужой земле.

Так что у жильцов может появиться и более цивилизованный путь: защитить свои права в суде. Как сказано в проекте постановления, собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом. А также иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

При этом земельный участок переходит в долевую собственность владельцев помещений в таком доме бесплатно. Если участок сформирован и оформлен, каких-либо актов органов власти о возникновении права собственности у жильцов на землю под их квартирами не требуется.

Но есть одна тонкость: бывает, что участок вокруг дома как таковой не выделен и не оформлен. В отношении него не проведен кадастровый учет. И пусть для непосвященного такие слова звучат, как китайская грамота, но с точки зрения закона это многое меняет. Нет кадастра - нет земли. Тогда юридическим собственником может быть, как сказано в документе, "соответствующее публично-правовое образование". То есть кто-то другой. Это могут быть и местные власти, и какие-то компании. Однако теперь жильцы могут спать спокойно: закон защитит их даже в таком случае.

- Собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, - говорится в проекте постановления. - В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Понятно, что жильцам в суде придется доказывать, что они имеют право на эту землю, причем нужно будет бороться за каждый метр. Но, по крайней мере, все проблемы будут решаться в правовом поле, а с людьми начнут разговаривать. До этого представители местных властей часто старались не "опускаться" до переговоров с людьми. А проблемы предпочитали решать с помощью ЧОПов или милиции. За глаза же на людей возводили напраслину, мол, хапуги, скандалисты, сутяжники.

Подобная схема, например, использовалась в подмосковных Химках, где местный депутат просто перегородил единственную дорогу, ведущую к целому микрорайону. Чиновники в этом споре активно поддержали... нет, не жильцов, а депутата. Видимо, он оказался классово близким. А когда в прессе возник скандал, чиновники до последнего пытались исказить ситуацию, придумывая выгодные для них версии. В конце концов проблема решилась: в микрорайон была проведена новая дорога, и этот вариант всех устроил. Резонный вопрос: а почему сразу нельзя было договориться без скандала?

В любом случае, есть шанс, что отныне чиновники и собственники "домашней" земли будут сговорчивей с жильцами. Собственники же помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в суде действия и бездействия органа власти по формированию соответствующего земельного участка. В частности, можно обжаловать решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на его аренду. И так далее.

Также высшие суды объяснят, как можно зарегистрировать самовольную постройку. Плохая новость в том, что сносить нелегальные дома можно. Но для этого должны быть веские причины. Допустим, такая постройка угрожает чьей-то жизни. Если же с домом все нормально и он никому не мешает, просто построен без разрешения, то его можно зарегистрировать через суд. Как сказано в проекте, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Правда, человеку придется доказать, что он пытался получить добро, но бюрократические барьеры его остановили.

Другой острый момент: когда конфликт возникает между соседями. Допустим, кто-то закопал канаву на своем участке, а она отводила воду, в том числе с чужих огородов. В результате других стало заливать. Многие считают, что на своей земле могут делать что хотят. Однако это не так. Если ваши права, как хозяина, нарушаются на чужой территории, суды должны встать на вашу защиту. Как сказано в проекте постановления, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке, ином объекте недвижимости ответчик совершает действие, нарушающее права истца. Говоря простым языком, даже если все плохое происходит за пределами вашей квартиры, но вам лично это угрожает, суд и закон будут на вашей стороне. Люди в мантиях вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать его устранить последствия своих поступков.

На самом деле это далеко не полный список вопросов, ответы на которые есть в проекте постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов. Вот такой важный документ обсудят сегодня самые опытные судьи страны.

прямая речь

Вячеслав Лебедев, председатель Верховного суда:

- Сложилась очень хорошая практика - совместных постановлений ВАС и Верховного суда. Закончена разработка проекта постановления двух высших судов по практике рассмотрения дел о защите собственности и других вещных прав. Есть много вопросов, по которым мы будем проводить совместную работу.

Антон Иванов, председатель Высшего арбитражного суда РФ:

- Основополагающим и для развития права, и для деятельности бизнеса, и для жизни общества станет принятие совместного проекта постановления Пленумов Высшего арбитражного и Верховного судов, посвященного разрешению споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Это постановление призвано решить самые сложные вопросы, многие из которых создают непреодолимые трудности для работы бизнес-сообщества и становятся благодатной почвой для социальных конфликтов. Снос самовольных построек и признание в других случаях права собственности на такие строения, проблемы точечных застроек, момент возникновения права собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица, момент возникновения права хозяйственного ведения, юридическая сила сделок унитарных предприятий, совершенных без согласия собственника, вопросы приобретательной давности - вот неполный перечень тех проблем, которые будут разрешены при помощи этого постановления.

"Российская газета" - Федеральный выпуск №5170 (91) от 29 апреля 2010 г.