Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы и товарищества собственников жилья (далее - ЖСК, ТСЖ) представляют собой негосударственные некоммерческие организации, создаваемые для управления и обеспечения эксплуатации общего имущества в кондоминиуме. Отличительная черта некоммерческой организации - то, что она не имеет извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности (п.1 ст.50 ГК РФ). Данный признак в одинаковой мере присущ и ЖСК (ЖК) и ТСЖ. По организационно- правовым формам эти некоммерческие организации различаются. ЖСК (ЖК) относятся к потребительским кооперативам, тогда как ТСЖ представляют самостоятельную форму некоммерческой организации, регулируемую Федеральным законом от 15.06.96 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Но это различие ощутимо проявляется лишь на сравнительно коротком начальном этапе деятельности ЖСК - при строительстве дома. После ввода дома в эксплуатацию и выплаты пайщиками паевых взносов ЖСК и ТСЖ практически становятся тождественными по всем признакам и характеристикам их деятельности:

-        ЖСК (ЖК) и ТСЖ преследуют одну и ту же цель - управление общим имуществом многоквартирного дома и обеспечение его эксплуатации;

-        совершенно одинаков характер их уставной деятельности (здесь и далее под "уставной" понимается основная некоммерческая деятельность, в целях которой созданы ЖСК, ТСЖ);

-        совершенно одинаковы источники финансирования уставной деятельности ЖСК, ТСЖ;

-        ЖСК (ЖК) и ТСЖ имеют одинаковую организационную структуру: добровольное, основанное на членстве объединение граждан и юридических лиц с совпадающими правами и обязанностями;

-        идентична структура управления этими организациями: высший орган - общее собрание, исполнительный орган - правление во главе с председателем, контрольный орган - ревизионная комиссия (ревизор);

-        самое главное: ЖСК (ЖК) с полностью выплаченными паевыми взносами и ТСЖ характеризуются одинаковыми отношениями собственности (п.1 ст.4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Отсюда следуют важные практические выводы:

1. все требования и рекомендации по бухгалтерскому учету в равной мере применимы к ЖСК (ЖК) и ТСЖ;
2. ЖСК (ЖК) и ТСЖ должны рассматриваться как равные налогоплательщики.

Это означает, что бухгалтерский учет и налогообложение ЖСК (ЖК) и ТСЖ идентичны.

Целевые поступления

Особенностью некоммерческой организации является то, что основным источником финансирования уставной деятельности служат целевые поступления. В ЖСК и ТСЖ целевые поступления - это главным образом денежные целевые взносы владельцев квартир, представляющие собой обязательные платежи. В ЖСК и ТСЖ различают следующие виды целевых поступлений:

паевые взносы - денежные (имущественные) взносы на создание (приращение) недвижимого имущества, поступившие от членов ЖСК (ЖК) и других лиц, имеющих право на паенакопления. Паевые взносы осуществляются в начальный период деятельности ЖСК (ЖК), когда создаваемое имущество (квартиры в многоквартирном доме) еще не принадлежит пайщикам. В ТСЖ паевые взносы отсутствуют, так как к моменту создания товарищества его члены уже являются собственниками своего жилья;

членские взносы - денежные средства, вносимые участниками долевой собственности (домовладельцами) на покрытие расходов по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества ЖСК и ТСЖ. Членские взносы делятся на вступительные - связанные с повышенными расходами в начальный период деятельности, а также с приемом новых членов; текущие - периодически вносимые на покрытие текущих расходов; дополнительные - вносимые домовладельцами на покрытие убытков. Необходимо обратить внимание на то, что определение "членские" относится здесь не только к формальным членам ЖСК и ТСЖ, но и ко всем домовладельцам (употребляется в смысле "член домовладения");

коммунальные платежи - текущие платежи на покрытие индивидуальных расходов домовладельцев по коммунальным услугам, услугам радиосвязи, телевидения и пр.;

бюджетные поступления - денежные средства, ассигнуемые из бюджета в виде жилищных субсидий, дотаций на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества ЖСК и ТСЖ, компенсаций льгот на оплату коммунальных услуг, премий и поощрений за образцовое содержание домовладения и на другие цели;

прочие целевые поступления - взносы инвесторов, благотворительные и другие взносы физических и (или) юридических лиц. Целевые поступления, будучи основой финансирования, занимают центральное место в бухгалтерском учете ЖСК и ТСЖ. Счет 86 "Целевое финансирование" постоянно из месяца в месяц фигурирует в хозяйственных операциях ЖСК и ТСЖ при начислении платежей, поступлении целевых средств и их расходовании. К счету 86 обычно открывают субсчета по каждому виду целевых поступлений.

Предпринимательская деятельность

Согласно п.3 ст.50 ГК РФ некоммерческие организации наряду с уставными функциями могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей некоммерческой организации. Наиболее распространенными видами доходов от предпринимательской деятельности ЖСК и ТСЖ являются:

-        поступления от сдачи в аренду общего имущества, принадлежащего домовладельцам на правах долевой собственности (чаще всего нежилых помещений и мест под рекламу);

-        поступления от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ЖСК, ТСЖ;

-        проценты и иные доходы по ценным бумагам;

-        проценты от размещения на депозитных счетах денежных средств, являющихся доходом от предпринимательской деятельности.

-        Значительно реже встречаются доходы от обычных видов деятельности, к которым относится выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ и оказанием услуг. Например, иногда ЖСК и ТСЖ предоставляют коммунальные услуги своим арендаторам. Известны также случаи оказания консультационных и иных информационных услуг.

-        ЖСК и ТСЖ направляют доходы от предпринимательской деятельности на покрытие затрат по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества и других расходов, соответствующих уставной деятельности организаций.