Правовое регулирование в отношении жилищно-строительного кооператива (далее ЖСК) и товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) как форм управления многоквартирным домом имеет много общего. В частности, сходны структура органов управления, порядок распоряжения общим имуществом, порядок ведения хозяйственной деятельности.

Между тем, необходимо отметить существенную разницу в целях создания ЖСК и ТСЖ. Так, в соответствии со статьями 110 и 135 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) жилищно-строительный кооператив создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, а товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, по мысли законодателя, жилищно-строительный кооператив является формой, предшествующей форме ТСЖ. Свидетельством к тому является ч.2 ст. 129, по правилу которой на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы о товариществе собственников жилья. Кроме того, до недавнего времени ст. 122 ЖК РФ императивно обязывала ЖСК реорганизовываться в ТСЖ при выплате пая всеми членами кооператива до 1 января 2007г., однако, в данное положение Закона были внесены изменения Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, в соответствии с которыми реорганизация стала не обязанностью, а правом ЖСК. В связи с внесением этих изменений процесс реорганизации ЖСК в ТСЖ, набравший к тому времени большие обороты, сильно замедлился.

На сегодняшний день реорганизация ЖСК по-прежнему остается актуальной необходимостью, поскольку большинство жилищно-строительных кооперативов в настоящий момент имеют устаревшие уставные документы, которые не соответствуют  действующему законодательству.

Реорганизация ЖСК в ТСЖ регулируется целым рядом нормативно-правовых актов, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Стоит сразу отметить, что реорганизация ЖСК по своей сути является созданием ТСЖ, поэтому к данной процедуре применимы все правила, предусмотренные для последнего, с небольшими дополнениями, характерными для особенного способа создания – реорганизации юридического лица.

Данный процесс может быть условно разделен на два этапа:

1.принятие решения о реорганизации ЖСК в ТСЖ на общем собрании членов ЖСК

2.государственная регистрация реорганизации ЖСК

Что касается первого этапа, то при проведении общего собрания членов жилищно-строительного кооператива следует учесть, что такое собрание будет правомочно для создания ТСЖ, только если на нем будет присутствовать такое количество членов кооператива, которое составит более 50% собственников помещений (в соответствии со ст. 45 ЖК РФ), то есть, имеет смысл проводить такое собрание только в тех кооперативных домах, где члены выплатили паевые взносы полностью, и получили право собственности на жилые помещения.

В повестку общего собрания членов ЖСК должны войти следующие вопросы:

• выборы председателя и секретаря собрания;
• реорганизация ЖСК в ТСЖ;
• утверждение Устава ТСЖ;
• выборы Правления ТСЖ;
• выборы Ревизионной комиссии (Ревизора);
• выбор Председателя Правления ТСЖ;
• утверждение передаточного акта.

Таким образом, при создании ТСЖ путем реорганизации ЖСК в повестку Собрания добавляются всего два новых пункта, а именно, принятие решение о реорганизации и утверждение передаточного акта. На втором следует остановиться подробнее.

В соответствии с ч. 5 ст. 58, ст. 59 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт должен быть предварительно составлен бухгалтером ЖСК на основе бухгалтерского баланса, действительного на момент проведения собрания. Непредоставление передаточного акта вместе с учредительными документами в регистрирующий орган является основанием для отказа в государственной регистрации.

Кроме передаточного акта в соответствии со ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в регистрирующий орган, которым на сегодняшний день является Федеральная налоговая служба по Нижегородской области (ее районные инспекции) следующие документы:

-        подписанное заявителем заявление о государственной регистрации вновь возникающего ТСЖ, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. В заявлении подтверждается, что учредительные документы ТСЖ соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении о государственной регистрации, достоверны, что передаточный акт или разделительный баланс содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в отношении всех его кредиторов, что все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о реорганизации;

-        Устав ТСЖ;

-        решение о реорганизации юридического лица – протокол общего собрания членов ЖСК;

-        передаточный акт или разделительный баланс;

-        документ об уплате государственной пошлины.

-        документ, подтверждающий представление в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации сведений в соответствии с подпунктами 1-8 пункта 2 статьи 6 и пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 1 апреля 1996 года N 27-ФЗ "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования" (далее - Федеральный закон "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования").

Заявление о государственной регистрации ТСЖ, создаваемого путем реорганизации, должно быть составлено по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002г. № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей», данное заявление требует удостоверение подписи заявителя у нотариуса. Государственная пошлина за создание ТСЖ должна быть оплачена в регистрирующий орган по месту нахождения реорганизуемого ЖСК.

Что касается последнего документа, подтверждающий представление в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации сведений о персонифицированном учете, то такие справки предоставляются Пенсионным фондом по месту нахождения реорганизуемого ЖСК для предоставления в регистрирующий орган, такая справка подтверждает, что страхователем представлены сведения о работающих у него застрахованных лицах и сведения о страховых взносах на обязательное пенсионное страхование, а также о страховом стаже для включения в индивидуальные лицевые счета застрахованных лиц.

Кроме того, ст. 60 ГК и п. а ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» требуют обязательного письменного уведомления о реорганизации всех кредиторов и контрагентов по договорам ЖСК о реорганизации ЖСК в ТСЖ. Данное уведомление должно содержать информацию о преобразовании ЖСК в ТСЖ, а также новый адрес создаваемого ТСЖ. К тому же уведомление о реорганизации подается в газету (официальным изданием на сегодняшний день для подачи такого рода уведомлений является «Вестник Российской регистрации»), документы, подтверждающие это, также представляются в Инспекцию Федеральной налоговой службы.

Срок регистрации составляет 5 рабочих дней, то есть на шестой рабочий день заявителю выдаются свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.